Nogal wat paardenhouders huren een weide of grond en bouwen daar dan een schuilhok of een stal op. Indien u daar de nodige stedenbouwkundige vergunning voor heeft, en tenzij in de huurovereenkomst een verbod tot bouwen staat, is dat perfect mogelijk. Maar wat als de huurovereenkomst ten einde loopt? Wie heeft dan welke rechten?
Door natrekking wordt de eigenaar van de grond ook eigenaar van het bouwwerk: Wanneer men iets bouwt op grond van iemand anders, dan wordt de eigenaar van de grond ook de eigenaar van het bouwwerk, tenzij anders wordt overeengekomen (bv. bij bepaalde contracten) of indien er specifieke wetgeving van toepassing is (bv. recht van erfpacht, vruchtgebruik, huurovereenkomst).
Wanneer er een huurovereenkomst is, wordt de eigenaar van de grond pas eigenaar van wat de huurder er op bouwde op het einde van de huurovereenkomst. De natrekking komt pas op het eind van de huurovereenkomst tot stand. Tijdens de duur van de huurovereenkomst zijn de door de huurder opgerichte werken de eigendom van de huurder ingevolge een accessoir opstalrecht. Dit eigendomsrecht is gekoppeld aan de ontbindende voorwaarde van de beëindiging van de huurovereenkomst. Hieruit volgt dat de huurder deze werken voor het verstrijken van de huurovereenkomst op zijn kosten mag verwijderen.
Zolang de huurovereenkomst loopt, heeft de verhuurder geen rechten op de door de huurder opgerichte gebouwen. Het is wel mogelijk in de huurovereenkomst onmiddellijke natrekking te voorzien in het voordeel van de verhuurder.
Tenzij in de huurovereenkomst een verbod tot bouwen staat, heeft de huurder het recht om tijdens de duur van de huur gebouwen op te richten en deze als zijn eigendom te beschouwen.
Huurder en verhuurder zijn vrij in de huurovereenkomst overeen te komen:
- te verbieden te bouwen, ofwel;
- te voorzien dat er enkel gebouwd mag worden mits voorafgaande toestemming van de verhuurder, ofwel;
- uitdrukkelijk toe te staan dat de huurder mag bouwen, ofwel;
- hierover niets te voorzien. In dit geval heeft de huurder het recht om gebouwen op te richten. De huurder mag dan alle werken uitvoeren die noodzakelijk of nuttig voor zijn genot, zoals bv. het oprichten van een schuilhok. De huurder zal wel de bestemming van de goederen, zoals in de huurovereenkomst bepaald, moeten naleven. Werken die de bestemming niet respecteren, zijn niet toegelaten en de verhuurder kan er de afbraak van vorderen - uiteraard zonder vergoeding voor de huurder - en eventueel zelfs overgaan tot een verbreking van de huur.
Contractueel kan overeengekomen worden, dat de werken bij het beëindigen van de huurovereenkomst zonder vergoeding toekomen aan de verhuurder, maar als er niets bepaald is, dan gelden navolgende regels:
- De huurder mag deze werken voor het verstrijken van de huurovereenkomst – op zijn kosten- verwijderen, mits hij het verhuurde goed terug in zijn oorspronkelijke staat herstelt.
- Indien de verhuurder bij afloop van de huurovereenkomst de afbraak vordert, heeft de huurder geen recht op vergoeding. Maar als hij ze behoudt, zal hij de huurder moeten vergoeden. Als de huurder de werken niet verwijdert, mag de verhuurder ze laten verwijderen op kosten van de huurder of ze behouden, mits een vergoeding te betalen gelijk aan de meerwaarde die ze aan het gebouw hebben gegeven doch minstens gelijk aan de werkelijke uitgaven van de huurder. Deze vergoeding is dus verschuldigd, zelfs al waren de werken niet toegestaan of in strijd met de bestemming van de verhuurde zaak, indien de verhuurder ze behoudt en niet kiest voor de verwijdering.
Wanneer de handelshuurwet of de pachtwet van toepassing is, dan gelden er specifieke in die wetten beschreven regels.